전세 vs 월세 계산기

전세는 매달 나가는 돈이 없어 언뜻 공짜처럼 느껴지지만, 실제로는 큰 보증금이 묶이면서 그 돈으로 얻을 수 있었던 이자 수익(기회비용)을 포기하는 셈입니다. 예를 들어 3억원을 전세보증금으로 넣으면, 그 돈을 연 3.5% 예금에 넣었을 때 받을 수 있는 월 87.5만원을 포기하는 것과 같습니다. 이것이 전세의 숨은 월 비용입니다.

월세는 매달 나가는 임차료가 명시적 비용이고, 여기에 소액이지만 월세 보증금의 기회비용이 더해집니다. 두 방식을 공정하게 비교하려면 이렇게 보증금을 같은 기준의 월 비용으로 환산해야 합니다. 이 계산기는 입력한 기회비용 이율(예금금리 또는 전세대출 금리)로 보증금을 월 비용으로 바꿔 직접 비교해 줍니다.

보증금이 온전히 내 돈이라면 예금금리 수준을, 전세자금대출을 받아 보증금을 마련한다면 대출금리를 기회비용 이율로 넣는 것이 현실적입니다. 대출을 끼면 이자가 곧 실제 지출이 되므로 전세의 유불리가 달라집니다. 최근처럼 전세대출 금리가 높을 때는 월세가 상대적으로 유리해지기도 합니다.

숫자만으로 결정할 수 없는 요소도 있습니다. 전세는 목돈이 묶이는 대신 월 지출이 적어 저축 여력이 커지고, 월세는 목돈을 다른 곳에 투자하거나 비상금으로 둘 수 있는 유연성이 있습니다. 전세보증금 미반환 위험(전세사기)과 보증보험 가입 여부도 반드시 함께 고려해야 합니다. 이 계산기는 순수 비용 비교 참고용입니다.

세금 측면도 놓치지 마세요. 월세로 거주하는 무주택 근로자는 연말정산에서 월세액의 일부를 세액공제받을 수 있어, 실질 부담이 계산보다 더 낮아질 수 있습니다. 반면 전세는 전세자금대출 이자에 대해 소득공제를 받을 수 있는 제도가 있습니다. 각자의 소득과 주택 보유 상황에 따라 받을 수 있는 공제가 다르므로, 순수 비용 비교에 더해 이런 세제 혜택까지 함께 따져 최종 판단을 내리는 것이 좋습니다.